Acheter ou restaurer une maison ancienne
François Varin, architecte
Pour toute maison, qu’elle soit ancienne ou récente, il faut apprécier à sa juste valeur la qualité de l’entretien prodigué au fil des ans, ce dernier ayant contribué ou non au maintien de ses qualités de construction et de ses caractéristiques architecturales typiques. Un bon entretien permet aussi de préserver les performances du bâtiment à bien abriter et protéger ses occupants.
Une inspection attentive pourra révéler certaines lacunes, tout en confirmant les attraits et les avantages de la maison
Cette démarche d’observation attentive, au-delà des premières impressions, doit prendre en compte autant l’extérieur que tout l’intérieur de la propriété.
À l’extérieur, l’investigation doit porter sur les fondations, les murs, la toiture et tous les ajouts apportés au carré principal du bâtiment. À l’intérieur, l’examen visuel ira du sous-sol aux combles, en ayant soin d’accéder à la charpente.
1) L’investigation point par point
La fondation
Une maison doit bien se tenir structuralement! La meilleure façon d’évaluer sa stabilité consiste à examiner en priorité les fondations et la toiture.
Par exemple, une fondation de maçonnerie de pierre doit le moins possible présenter de dislocations ou de parties affaissées. Bien sûr, des joints évidés ne représentent pas habituellement un problème particulier : un bon rejointoiement suffira. Un affaissement peut être critique s’il se répercute sur l’ensemble de la maison : son appui sur la fondation peut être détérioré et avoir entraîné une déformation d’un mur ou de la toiture.
La toiture
Il faut apprécier l’état du revêtement de la toiture et la ligne de niveau de son faîtage. La vie d’un revêtement de tôle rouillé peut être prolongée si cette rouille n’est qu’en surface. Par contre, des éléments de tôle percés peuvent indiquer la nécessité de remplacer le revêtement.
Les murs
Il faut observer si les murs sont bien d’aplomb et qu’ils ne présentent pas de déformations entraînées par une fondation affaiblie. Peut-être le faut d’un mur a tendance à se déverser dû à la poussée des pieds des chevrons de la charpente, du poids de la toiture et des charges de neige. Auquel cas, l’analyse de l’état de la charpente en expliquera la cause.
Les fenêtres
Les fenêtres traditionnelles sont composées d’une fenêtre intérieure et d’une contre fenêtre extérieure.
Habituellement les contre fenêtres, qui subissent les assauts des intempéries, peuvent nécessiter un bon entretien et, parfois, leur traverse du bas devoir être remplacée. Ce travail est à la portée de tout bon menuisier ou de tout bon bricoleur. Quant à la fenêtre intérieure, souvent elle présente une accumulation de peinture qui en restreint la bonne fermeture; un bon décapage de certaines parties en rétablira le bon fonctionnement.
L’Intérieur
Il faut observer dans l’ensemble l’état des murs et des planchers.
Des planchers affaissés au centre des pièces indiquent des appuis insuffisants ou dégradés au sous-sol qui ne supportent plus adéquatement les solives du plancher. Cette intervention de renforcement et de remise à niveau des planchers en est une accessible, qu’un bon entrepreneur artisan saura réaliser avec soin.
Une visite de l’entre toit indiquera la bonne qualité du revêtement de toiture et de son étanchéité, et la stabilité de la charpente. La présence de traces d’humidité, de taches blanchâtres, etc., indiquent des épisodes d’infiltration d’eau. Si le revêtement de toiture a été récemment changé, il n’y a alors pas lieu de s’inquiéter.
L’isolation
Selon l’âge et l’époque du bâtiment, il faut garder en tête que les constructions anciennes présentent une bonne inertie thermique de ses matériaux dont les dimensions significatives ajoutent à sa performance thermique. Il faut se rappeler que la grande majorité des pertes de chaleur, pour plus de 70% se produisent à l’endroit des fenêtres et des portes, d’un conduit de cheminée ouvert, d’un sous-sol non isolé et par l’entretoit dont le plancher manque d’isolant. Aussi, en évitant d’intervenir sur les murs d’un bâtiment ancien, responsable d’une perte de chaleur secondaire, on contribue alors à maintenir davantage les caractéristiques architecturales du bâtiment.
En conclusion
Une bonne investigation préalable à l’achat prévient les mauvaises surprises, permet une négociation plus avertie afin de mieux s’entendre sur le prix d’achat. Cette démarche n’est pas propre qu’à un bâtiment ancien car tout bâtiment, quel que soit son âge, doit être et avoir été bien entretenu pour maintenir ses qualités physiques et architecturales.
2) Un préalable essentiel: le carnet de santé
Un propriétaire avisé devrait réaliser un carnet de santé de sa propriété, c’est-à-dire : mener cette inspection générale de l’ensemble du bâtiment et déterminer les travaux ou les correctifs à court terme à entreprendre et, ceux à réaliser à moyen terme pour assurer la stabilité de la maison et le maintien de ses caractéristiques architecturales et esthétiques. Cette inspection peut être entreprise par une personne qui connaît les méthodes de construction et les matériaux traditionnels, ou par un professionnel compétent dans le domaine de la conservation et de la mise en valeur des bâtiments anciens et de la construction.
3) Une aide technique et financière
Les municipalités sont de plus en plus enclines à encourager et à supporter les propriétaires à bien entretenir et conserver leurs bâtiments afin de protéger la qualité et la beauté de notre environnement bâti.
On peut aussi communiquer avec la MRC pour connaître s’il y a des programmes d’aide disponibles en cours ou à venir pour soutenir des travaux qui se font dans le respect de l’architecture des bâtiments, en collaboration avec le ministère de la Culture et des communications.
4) Des références enrichissantes
Pour approfondir vos connaissances sur les méthodes et matériaux traditionnels, on peut consulter sur le WEB la série de guides techniques Maître d’œuvre réalisés par la Ville de Québec qui en traitent;
https://www.ville.quebec.qc.ca/citoyens/propriete/maison_patrimoniale.aspx
et les fiches techniques réalisées par l’organisme Action Patrimoine :
Pour conseils, inspections ou autres besoins, vous pouvez me contacter par courriel [email protected]
Des honoraires peuvent s’appliquer selon la complexité du dossier.